Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG

Die Norm

(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der nach den §§ 179, 182-196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertenden Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Die Vorschrift wurde durch Gesetz vom 16.07.2021 (BGBl. I S. 2931) grundlegend neu gefasst und gilt seit dem 23. Juli 2023 in ihrer heutigen Form.

Zweck der Vorschrift

Der Grundbesitzwert wird für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich nach den standardisierten Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Diese Verfahren sollen eine bundesweit einheitliche und verwaltungspraktikable Bewertung ermöglichen. Da typisierte Bewertungsverfahren den tatsächlichen Marktwert im Einzelfall jedoch sowohl über- als auch unterschreiten können, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Vorschrift dient damit dem verfassungsrechtlichen Gebot einer realitätsgerechten Besteuerung und verhindert, dass Vermögen oberhalb seines tatsächlichen Wertes besteuert wird.

Historische Entwicklung

Die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, besteht im Bewertungsgesetz bereits seit vielen Jahren. Die Anforderungen an den Nachweis sowie an die Person des Gutachters haben sich jedoch im Laufe der Zeit erheblich verändert.

Nach der früheren Verwaltungspraxis wurde der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich durch jedes Verkehrswertgutachten anerkannt, sofern dieses den Anforderungen an ein nachvollziehbares und schlüssiges Gutachten entsprach. Die fachliche Qualität der Wertermittlung stand dabei im Vordergrund; die formelle Qualifikation des Gutachters trat demgegenüber in den Hintergrund.

Demgegenüber stellte die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zunehmend höhere Anforderungen an die Person des Gutachters. Mit Urteil vom 5. Dezember 2019 (Az. II R 9/18) entschied der BFH, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geführt werden könne. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass nur bei diesen Gutachtern eine erhöhte Wahrscheinlichkeit bestehe, dass weitere Beweiserhebungen entbehrlich seien. Zudem rechtfertige die öffentliche Bestellung und Vereidigung aufgrund der damit verbundenen besonderen Sachkunde und persönlichen Zuverlässigkeit eine Privilegierung gegenüber anderen Gutachtern. In der Praxis führte diese Rechtsprechung zu einer deutlichen Divergenz zwischen der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der bis dahin geübten Verwaltungspraxis.

Mit den gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 2. Dezember 2020 wurde die bisherige Verwaltungsauffassung grundlegend geändert. Künftig sollte der Nachweis nur noch durch Gutachten bestimmter, besonders qualifizierter Sachverständiger geführt werden können. Gleichzeitig erkannte die Finanzverwaltung neben öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nunmehr auch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige an und trug damit der zwischenzeitlichen fachlichen und europarechtlichen Entwicklung Rechnung.

Der Bundesgesetzgeber griff diese Entwicklung mit der Neufassung des § 198 BewG durch Gesetz vom 16. Juli 2021 auf. Die Vorschrift trat am 23. Juli 2023 in ihrer heutigen Fassung in Kraft und benennt seitdem ausdrücklich diejenigen Institutionen und Personen, durch deren Gutachten der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden kann. Die zuvor lediglich verwaltungsintern geregelte Anerkennung zertifizierter Sachverständiger wurde damit erstmals unmittelbar im Gesetz verankert.

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Die gesetzgeberische Zielrichtung

Die Neufassung des § 198 BewG beschränkt sich nicht auf eine sprachliche Überarbeitung der Vorschrift. Vielmehr übernimmt sie die bereits zuvor durch die Finanzverwaltung entwickelte Differenzierung hinsichtlich der zulässigen Nachweiserbringer und verankert diese ausdrücklich im Gesetz. Auffällig ist dabei, dass der Gesetzgeber den Kreis der zulässigen Gutachtenersteller nicht offen formuliert, sondern einzelne Institutionen und Personengruppen ausdrücklich benennt.

Welchen Zweck verfolgt § 198 BewG?

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Wann lohnt sich ein Nachweis nach § 198 BewG?

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Wer darf den Nachweis führen?

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Welche Anforderungen muss das Gutachten erfüllen?

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Wie läuft der Nachweis in der Praxis ab?

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Welche Kosten entstehen?

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Offene Rechtsfragen und aktuelle Entwicklungen

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Fazit

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Häufige Irrtümer zum § 198 BewG

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